Jaké jsou úschovy a jejich výhody a nevýhody

Pokud prodáváte nebo kupujete nemovitost, setkáte se s pojmem úschova peněz či úschova kupní ceny. O co se jedná, proč byste ji měli vždy využít a kterou zvolit? Na to jsme se zaměřili v následujících řádcích.

Obecně se dá říci, že můžete při prodeji či nákupu nemovitosti zvolit ze tří základních typů úschovy peněz. Jsou jimi:

• advokátní úschova,
• notářská úschova,
• bankovní úschova.

Zvláštní kategorii pak tvoří ještě čtvrtá, a to realitní úschova peněz, tedy úschova přímo u realitní kanceláře.

Každá z úschovny peněz při prodeji nemovitosti má své výhody a nevýhody. Které to jsou a co všechno zvážit, než si vyberete tu, která bude vyhovovat jak prodávajícímu, tak kupujícímu?

Opravdu ji potřebujete?

Přemýšlíte, k čemu je úschova peněz při prodeji bytu, domu či pozemku vlastně důležitá? Důvody jsou celkem jasné, i když kupující i prodávající mají pro zvolení správné úschovy odlišnou motivaci.

Úschova se používá zejména proto, že mezi podpisem kupní smlouvy a zapsáním nového vlastníka na katastru nemovitostí uplyne přibližně 30 dní, a po celou tuto dobu je potřeba, aby obě strany byly zajištěny.

Kupující se může obávat, že pokud pošle druhé straně peníze ještě před zapsáním svých vlastnických práv do katastru nemovitostí, sebere prodávající finance a zmizí s nimi. Teoreticky by takto mohl prodávající nabízet nemovitost pořád dokola a inkasovat za ni peníze, aniž by ji na kupujícího přepsal (i když je to jistě scénář trochu přitažený za vlasy, podvodníci jsou bohužel vynalézaví).

A co vede k požadavku na úschovu peněz při prodeji nemovitosti druhou stranu? Prodávající by hodně riskoval, pokud by podepsal kupní smlouvu a podal návrh na převod vlastnických práv v katastru, aniž by si byl jistý, že peníze od kupujícího skutečně dostane. Vždyť pak by se mohlo v krajním případě stát, že kupující nikdy potřebné finance nepošle (a třeba je ani nikdy neměl), ale přesto bude zapsaný jako nový vlastník.

Je tedy jasné, že úschova peněz při koupi nemovitosti (i jejím prodeji) je nezbytná pro obě strany. Kterou ale zvolit?

Bankovní úschova peněz

Bankovní úschova má své nesporné výhody – prakticky tu nehrozí nebezpečí, že o své peníze přijdete například kvůli zpronevěře. Navíc jsou bankovní domy do značné míry kryté, vysoce pojištěné a kontrolované státními institucemi.

Nevýhodou může být u bankovní úschovy cena. Bývá obvykle vyšší, než kolik byste zaplatili například u advokátní kanceláře. A také fakt, že budete mít poměrně omezený prostor pro vyjednávání podmínek ve smlouvě o úschově – banka má svůj základní vzor smlouvy o úschově a je ochotna přistoupit jen k mírným úpravám.

Advokátní úschova peněz

Tato forma úschovy patří k velmi oblíbeným. Jedním z důvodů je cena advokátní úschovy, která je ve srovnání s bankovní nebo notářskou o něco nižší. Také je praktická, protože advokát připravující kupní smlouvu může v jednom balíčku připravit i smlouvu úschovní – stačí vám tedy o převodu nemovitosti komunikovat jen s jednou osobou, která je do celého případu zasvěcena. A zároveň můžete všechny smlouvy podepsat na jednom místě. K dalším výhodám patří, že advokáti jsou schopní zapracovat do smlouvy o advokátní úschově mnohem více připomínek než třeba banka nebo notář.

Bohužel se však byly v minulosti zaznamenány případy, kdy advokát zpronevěřil uschované peníze. Proto je potřeba zvážit, kterému advokátovi kupní cenu nemovitosti svěříte. Advokát by měl splňovat celou řadu pravidel stanovených Českou advokátní komorou, mimo jiné musí mít pro potřeby úschovy zřízený zvláštní účet, a navíc každou úschovu peněz musí nahlásit komoře.

Ačkoli je advokát povinně pojištěn minimálně do výše 5 milionů, při současných cenách nemovitostí nemusí toto pojištění advokátní úschovy stačit. Kromě toho se pojištění nevztahuje na ztrátu majetku nebo případnou zpronevěru. Vždy je proto velmi důležité věnovat pozornost výběru advokátní kanceláře, jíž své peníze svěříte.

Notářská úschova peněz

Úschova peněz u notáře funguje na podobném principu jako úschova peněz u advokáta. Také notáři jsou ze zákona pojištění, i když i zde má pojistka své limity. Na otázku, kolik stojí notářská úschova, dává odpověď notářský tarif, který se řídí platnou vyhláškou. Nicméně ze všech typů úschov je notářská úschova nejdražší.

Obdobně jako u advokáta zvolte pro úschovu peněz spolehlivého notáře, u kterého budete mít jistotu, že o své peníze nepřijdete. Rozhodně není pravda „zaručená informace“, která se mezi lidmi traduje, a to že notář je státní zaměstnanec a ručí za něj stát. V případě zpronevěry úschovy stát za ztracené peníze neručí – stejně jako u všech jiných typů úschov.

Jak je to s úschovou peněz u realitní kanceláře

Uložit peníze je možné rovněž u realitní kanceláře. Podle platné legislativy však realitky nesmějí úschovu samy nabízet – poskytovat ji smějí jen tehdy, pokud o to klienti sami písemně požádají.

Pro realitní kanceláře (podobně jako u ostatních úschov) platí, že peníze musejí být uloženy na samostatném účtu. Co se ceny za úschovu peněz týče, řada realitních kanceláří nabízí tuto službu zdarma v rámci ostatních služeb spojených s prodejem nemovitosti.

Zásadně však úschovu peněz v realitní kanceláři nedoporučujeme. Přestože úschova peněz má svá pravidla, dohled nad činností realitních kanceláří je velmi malý – na rozdíl od dohledu nad advokáty, notáři či bankami, a úschova je proto vysoce riziková.

Naše realitní kancelář provádí úschovy jen u seriózní advokátní kanceláře nebo v bance, a to bez příplatku v rámci standardní provize.

Zajímá vás, jak je to s daněmi, pokud prodáváte nemovitost? To se dočtete v článku Daň z prodeje nemovitosti nebo Jak je to s osvobozením od daně z příjmu při využití peněz z prodeje na nákup jiné nemovitosti.

Smlouva o úschově peněz

Samozřejmostí je při koupi/prodeji nemovitosti sepsání smlouvy o úschově peněz. Na co si dát pozor? Smlouvu o úschově, respektive vzor, mají většinou k dispozici poskytovatelé úschovy, tedy odborníci.

Úschovní smlouva musí obsahovat, jakým způsobem a v jakém termínu kupující zaplatí kupní cenu do úschovy a za jakých podmínek uschovatel vyplatí z úschovy kupní cenu prodávajícímu. Dále musí smlouva obsahovat ustanovení, jak se s kupní cenou naloží v případě, že nedojde k přepisu vlastnického práva na kupujícího.

Zvolení vhodné úschovy peněz je jedním z posledních kroků, který vás při prodeji nemovitosti čeká. Tím dalším je například předání prodaného bytu či domu. Jak na to, abyste nic nezanedbali? To vám poradíme v článku Jak správně předat nemovitost.

Potřebujete poradit, jak postupovat při prodeji bytu? Chystáte se na prodej, ale nechcete vše zařizovat sami? V Realitní kanceláři Kotula vás provedeme prodejem bytu od odhadu ceny až po finální podpis smlouvy. Postaráme se, abyste za svůj byt dostali maximální částku. Kontaktujte nás!

Foto: ©Syda Productions via Canva.com