Jak na daň z pronájmu a odpisy nemovitosti

23.10. 2021

V dnešním příspěvku jsem si pro Vás připravil manuál, jak správně a výhodně danit příjmy z pronájmu nemovitosti a řešit odpisy nemovitosti. Pojďme na to.

Pronájem nemovitostí má v zákoně o daních z příjmů vlastní režim zdanění podle § 9 a v daňovém přiznání se vyplňuje pro tento účel příloha přiznání k dani z příjmu podle § 9.

Jaké jsou způsoby zdanění

Pro vyčíslení základu daně z příjmů z pronájmu můžeme podle zákona dojít dvěma způsoby:

buď proti příjmům stavíme skutečné výdaje, nebo
takzvané výdaje paušální, ve výši 30 procent příjmů.

Skutečné výdaje jsou ty, které poplatník prokazuje, které skutečně vynaložil a které souvisejí s dosaženými zdanitelnými příjmy. V každém případě volbou skutečných výdajů pronajímatel volí i pracnější způsob výpočtu daně, skutečné výdaje musí být vždycky schopný finančnímu úřadu prokázat, tedy doložit na co peníze vynaložil, že je skutečně vyplatil a že výdaj souvisel s příjmy z pronájmu.

Paušální výdaje se stanoví procentem z příjmů – u pronájmu je to třicet procent – a berou se tak, že pokryly všechny poplatníkovy výdaje skutečné. Zákon o daních z příjmů stanovuje maximální hodnotu paušálního výdaje na 600 tisíc korun, což odpovídá příjmům ve výši dvou milionů. Víc pronajímatel proti příjmům uplatnit nemůže a každá koruna získaná nad tuto hranici se daní v celé výši. Tento způsob určení základu daně je jednodušší, stačí evidovat pouze příjmy, výdaje nikoliv.

Při uplatnění skutečných výdajů v drtivé většině případů zaplatíme nižší daň než při použití tzv. výdajového paušálu, který pak má pouze tu výhodu, že je méně pracný.

Daňově se paušální výdaje pronajímateli vyplatí jen, když nelze uplatnit ve výdajích daňové odpisy nemovitosti, popřípadě jsou tyto odpisy velice nízké. To je třeba případ pronájmu družstevního bytu, u kterého nelze daňové odpisy uplatnit, nebo jiné nemovitosti vyloučené z odepisování (například získanou darem, který byl osvobozen).

Uplatňujeme skutečné výdaje

Nejdříve si musíme udělat několik základních výpočtů:

Příjmy z pronájmu

Do příjmů z pronájmu ke zdanění zahrneme jen čisté nájemné bez souvisejících služeb, spojených s jejich užíváním, jde především o zálohy na služby (za vytápění, za dodávku teplé vody, úklid společných prostor v domě, užívání výtahu, dodávku vody, odvádění odpadních vod kanalizacemi, osvětlení společných prostor v domě, kontrolu a čištění komínů, odvoz odpadů…). Stejně tak do příjmů nezahrneme zálohy a kauce od nájemníků.

Skutečné výdaje

Oproti příjmům z pronájmu můžeme uplatnit následující výdaje:

roční odpisy nemovitosti – nejčastěji odpis na 30 let, rovnoměrně, první rok 1,4% z pořizovací ceny, další roky 3,4%.
úroky hypotéky, kterou jsme si na pořízení nemovitosti vzali, pouze za dobu pronájmu
poplatky za vedení účtu k hypotečnímu úvěru, pouze za dobu pronájmu
provize realitnímu makléři za nelezení nájemce,
náklady na vnitřní vybavení nemovitosti, jako je nábytek, spotřebiče atp. pokud nepřesáhne částku 80.000,- Kč jednotlivě,
náklady na vnitřní vybavení nemovitosti, jako je nábytek, spotřebiče atp. pokud přesáhnou částku 80.000,- Kč jednotlivě, musí se odpisovat,
náklady na opravy a údržbu včetně veškerého použitého materiálu není limit, musí se však jednat o uvedení do původního stavu (nikoliv zhodnocení),
rozsáhlejší stavební úpravy s hodnotou převyšující 80 000,- Kč se musí odpisovat, do 80.000,- Kč mohou být dány do nákladů daného roku,
příspěvky do fondu oprav u bytů
správcovský poplatek
odměny výboru SVJ / družstva
pojištění nemovitosti,
zaplacená daň z nemovitostí,
paušální výdaj na dopravu motorovým vozidlem, pokud vlastníme (pokud je vozidlo používáno i soukromě, pak 4.000,- Kč měsíčně, jinak 5.000,- Kč měsíčně),
zpracování daňového přiznání daňovým poradcem atp.

Nejčastější dotazy uplatňování skutečných výdajů jsme řešili na webináři s daňovým poradcem Ing. Ondřejem Antošem LL.M.

Odpisy nemovitosti

Zákon o daních z příjmů dává na výběr mezi dvěma způsoby odepisování – zrychleným a rovnoměrným. Ať zvolíte, kterýkoli způsob, odepisujete stejně dlouhou dobu, při volbě zrychlené formy se ale pořizovací cena odepisuje v prvních letech rychleji. Rovnoměrné odpisy zůstávají kromě prvního roku odepisování stále stejné.

Pro zjednodušení v návodu uvažujeme jen o rovnoměrném odepisování.

Odpisová skupina	V prvním roce odpisování	V dalších letech odpisování	Pro zvýšenou vstupní cenu
3 – budovy a byty v budovách ze dřeva a z plastu	5,5	10,5	10
4 – hotely a historické nebo kulturní památky	2,15	5,15	5,0
5 – Ostatní byty a bytové domy	1,4	3,4	3,4

Většina nemovitostí jsou v odpisové skupině č. 5, tedy první rok odepisování se může uplatnit 1,4% pořizovací ceny nemovitosti, další roky pak 3,4%.

Odpisy není možné uplatňovat při podnájmu družstevních nemovitostí či obdobných forem vlastnictví (podíl v s.r.o., kondominium atp.).

Jak na odpisy nemovitostí se dozvíte v tomto článku.

Pořizovací cena

V případě koupené nemovitosti to bude kupní cena plus vedlejší pořizovací náklady (například daň z nabytí nemovitých věcí, provize realitním makléřům, výdaje za právníky, rozsáhlejší stavební úpravy s hodnotou převyšující 40 tisíc korun, vestavný nábytek, nábytek s hodnotou převyšující 40 tisíc korun).

U zděděné nemovitosti nebo nemovitosti, která byla pořízena víc než pět lety před zahájením pronájmu, to bude takzvaná reprodukční cena, neboli cena, za kterou by byla daná nemovitost pořízena v okamžiku začátku pronájmu. Na tuto cenu si necháme zpracovat znalecký posudek. Pokud byla zděděná nemovitost již pronajímána a odpisována, musí se pokračovat v odpisování tak jak bylo v době před dědictvím, tedy se v takovém případě nový znalecký posudek nezpracovává.

Při pořízení nemovitosti darem osvobozeným od daně nelze odepisovat.

Evidence

Pronajímatelé uplatňující vůči příjmům skutečné výdaje vedou jejich evidenci. To znamená, že musejí výdaje zaznamenávat (kdy, na co a v jaké výši byly vynaloženy), musejí uchovávat veškeré doklady a zároveň i doklady prokazující jejich úhrady. Kromě toho musí vést také evidenci odepisovaného majetku (tedy uchovávat odpisové karty a doklady ke vstupní ceně), evidence o tvorbě a použití rezervy na opravy (pokud je tvořena) a evidenci o pohledávkách a dluzích.

Prakticky stačí vést záznamy například v excelovské tabulce; veškeré doklady je dobré převádět i do elektronické podoby, aby nehrozila jejich ztráta nebo znehodnocení (některé účtenky například časem vyblednou a přestanou být čitelné).

Kroky k vyplnění přiznání

sečteme nájemné získané v daném roce, tato hodnota se vepíše do řádku 201 přílohy přiznání
stanovíme pořizovací cenu
stanovíme výši odpisu
sečteme výdaje spojené s pronájmem a odpis, tato hodnota se vepíše do řádku 202 přílohy přiznání
vypočteme rozdíl mezi řádkem 201 a 202, tento rozdíl vepíšeme do řádku 203 a 206 přílohy přiznání a dále do řádku 39 přiznání k dani z příjmu. Tato částka je ke zdanění ve výši 15%. Sociální a zdravotní se u dlouhodobého pronájmu neodvádí.

Tip: Při dosažení ztráty se prodlužuje lhůta finančního úřadu pro kontrolu až 8 let zpět, tedy pokud nám při uplatnění všech výdajových položek vzniká ztráta, je výhodnější některé výdaje nezahrnout (např. odložit odpis o rok). Lhůta pro kontrolu je pak jen 3 roky zpět.

Uplatňujeme paušální výdaj

Zde není potřeba evidence, stanovování odpisu, pořizovací ceny atd. Jediné co potřebujeme, je sečíst nájemné v daném roce.

Kroky k vyplnění přiznání

zaškrtneme v příloze daňového přiznání „uplatňuji výdaje procentem z příjmů“
sečteme nájemné získané v daném roce, tato hodnota se vepíše do řádku 201 přílohy
vypočteme 30% z částky celkového nájemného a vepíšeme do řádku 202 přílohy
vypočteme rozdíl mezi řádkem 201 a 202, tento rozdíl vepíšeme do řádku 203 a 206 přílohy a dále do řádku 39 přiznání k dani z příjmu. Tato částka je ke zdanění ve výši 15%. Sociální a zdravotní se u dlouhodobého pronájmu neodvádí.

Na téma daň z pronájmu a odpisy nemovitosti jsem pořádal webinář, ve kterém najdete další informace.